不動産業に関わったことがない方のアパート経営に関する知っておきたいことまとめです。
１番知っておきたいことはやはりお金関係でしょうね。
コスト面など、アパート購入前に検討する「物件概要書」には出てこない見えない出費があります。
これを知っておかないと、表面利回りだけを見て利益試算をしてしまうと、購入後にあれ？なんか違う、、、ということになりかねません。
まず、管理会社にお部屋一括借り上げで委託する場合です。
「アパート経営のノウハウがわからない」や「自主管理する時間や体力などの余裕がない」といった理由で空室募集、退去時立会、原状回復費用清算、家賃収納代行、空室リフォームや共有部分清掃等アパート管理をすべて専門業者に任せ、事前に取り決められた賃料を満室、空室に限らず管理会社が保証して家主様に払ってくれるというものです。
一見、安心で楽にアパート経営が出来そうに思えますが、ここにひとつ穴が。
まず、借り上げ賃料が近隣相場より安くなる可能性が大きいことです。
管理会社からしてみれば空室でも家賃保証をするのですから、相場賃料より安価設定を要求してくるのは当然でしょうね。
それプラス環境維持費、清掃費、リフォーム代などが差し引かれ、意外と収入が少ないということになることが多々あります。
リフォーム業者は家主サイドで選べず、管理会社指定業者であったり、借り上げ賃料の見直し、築年数がかさむと建て替え案などを提示されたりもします。
銀行融資を受けられて物件を購入された家主様によっては返済が消化できないまま、次の建て替え案を提示されたりするかもしれず、気が休まることがないかもしれませんね。
家主様による自主管理のほうが圧倒的にコストダウンは出来ますが、家主業を生業とされている方ならともかく、別に職業をお持ちで副業的に不動産投資をされている方や高齢やご病気など自身で動くのが難しい方にとてはそうも言っておられず難しい問題だと思います。
業者から空室確認や業務連絡の電話を常にうけることができる方は一括借り上げ方式ではなく、業者に空室募集のみを依頼するという手もあります。
この場合は空室の場合はもちろんですが賃料は入りませんが、賃料設定は家主様ご自身で決められますし、賃料も丸ごと家主様のほうに入ることになります。
ただし、遅延滞納家賃の督促回収は家主様ご自身ですることになります。
お客様への内覧案内や契約締結に関しては業者に依頼し、入居管理は家主様ご自身でするということですが、この方式だと契約書作成など専門的なことはお任せして安心しつつ、入居後のコストダウンにつながりますね。
次に、今申し上げた入居後管理を含めた自主管において必要な経費を申し上げます。
空室募集を不動産業者に依頼する場合、入居者が決まった場合手数料を業者に支払うことになります。
あくまで成功報酬なので、入居者が決まった場合のみに発生する料金です。
仲介手数料は賃料の１ヶ月分までと法律で決まっていますが、ネット掲載などを含めた広告料や業務委託費などが別途発生する場合もあるので頭に入れておくべき大きな出費ですね。
入居時に発生するそういった費用プラス退去時の清掃代やリフォーム費用も大きいですね。
入居期間の短いお部屋だとそこまでリフォーム費用はかからないかもしれませんが、入居が短かったということは家賃収入も少なかったということで、そこから上記の仲介手数料やリフォーム代を差し引くと、、、。
逆に入居期間がとても長かった場合、それだけ家賃収入が多かったわけですから家主様にとっては嬉しいことではありますが、長く住まわれていたお部屋は経年劣化も激しくかなり大がかりなリフォームが必要になるかもしれません。
お部屋の規模にもよりますが、壁紙張り替え、畳表替えもしくは新調、ふすま障子の張り替え、ＣＦ（クッションフロア）張り替え、ハウスクリーニングといった総リフォームともなると相当に費用がかさみますし、表面利回りだけで楽観視してはいけない理由の多くはここにあります。
そしてお部屋が空いたからといって次の入居者がすぐに決まらない場合、当然家賃収入は途絶えますし、空室募集を受託している業者からは賃料設定を下げるお願いがくるでしょう。
今はマンション、アパートが余っている状態ですし、お客様はご自身でネット検索により色々な物件情報が手に入る時代ですので、家主様にとっては厳しい状況でしょう。
と、ここまでマイナスなイメージのことばかり羅列してきましたが、悪い話ばかりでもないです。
そうでないと全国から家主様がいなくなってしまいますよね。
上記のような項目をしっかり頭に入れて物件購入をシビアに検討され、近隣における既存物件やその賃料設定などを常にチェックし、条件設定を考えていらっしゃる家主様は手堅くアパート経営をものにされています。
要は不動産業者に意見を参考にしつつ、言いなりにはならず、自分の目で状況を確認し、自分の頭で経営シミュレーションをすることが大切であり、アパート経営の基本だということですね。
余談ですが、みんなで大家さんという投資信託もおすすめですよ。
将来の不安をなくし、心の安らぎを得る＜本物＞の資産運用を提供し、新しい社会的価値を世界へと発信します
引用元：みんなで大家さん
自己資金がそんなにない方でも運用できますので、興味がある方は一度公式ホームページを見てみてください♩
最終更新日 2025年7月7日
